Der Miet­woh­nungs­neu­bau wird auf­grund des erheb­li­chen Bedarfs an moder­nen Woh­nun­gen steu­er­lich geför­dert – zur­zeit ins­be­son­de­re durch die Mög­lich­keit von Son­der­ab­schrei­bun­gen. Die För­der­vor­aus­set­zun­gen sind für jedes Neu­bau­pro­jekt indi­vi­du­ell zu prü­fen. Der BFH ver­sag­te aktu­ell die Son­der­för­de­rung für Miet­woh­nungs­neu­bau­ten, wenn dem Neu­bau ein Abriss vor­aus­geht und eine Woh­nung zwar ​„neu“ im sprach­li­chen Sin­ne ist, hier­durch aber der zuvor vor­han­de­ne Bestand an Woh­nun­gen auf dem Grund­stück nicht ver­mehrt wur­de (BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 24/24).

Hin­ter­grund

Für aktu­el­le Pro­jek­te im Miet­woh­nungs­neu­bau kann für vier Jah­re eine Son­der­ab­schrei­bung von bis zu 5 % der Bau­kos­ten jähr­lich bean­sprucht wer­den (begrenz­te Bemes­sungs­grund­la­ge nach § 7b EStG) – zusätz­lich zur regu­lä­ren jähr­li­chen Abschrei­bung von 3 % der Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten. Die­se Son­der­ab­schrei­bung von ins­ge­samt bis zu 20 % ist an bestimm­te Vor­aus­set­zun­gen geknüpft, unter anderem:

• Anschaf­fung oder Her­stel­lung einer neu­en Woh­nung in einem EU-Staat
• Bau­an­trag bzw. Bau­an­zei­ge zwi­schen 01.01.2023 und 30.09.2029 oder zwi­schen 01.09.2018 und 31.12.2021 (kei­ne För­de­rung für Bau­an­trag bzw. Bau­an­zei­ge in 2022)
• Ver­mie­tung zu Wohn­zwe­cken in den ers­ten zehn Jahren
• Ein­hal­tung von Bau­kos­ten­ober­gren­zen und Subventionsobergrenzen
• Bei Bau­an­trag bzw. Bau­an­zei­ge ab 01.01.2023: Ein­stu­fung und Nach­weis von Ener­gie­ef­fi­zi­enz­kri­te­ri­en („Effi­zi­enz­haus 40“)

Ent­schei­dung

Der BFH ver­sag­te – wie bereits das FG Köln (sie­he unse­ren Bei­trag vom 10.03.2025) die Inan­spruch­nah­me der Son­der­ab­schrei­bung nach § 7b EStG bei Abriss und anschlie­ßen­dem Neu­bau. Der Ent­schei­dungs­fall betraf ein mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­tes Grund­stück. Das (alte) Ein­fa­mi­li­en­haus war 1962 errich­tet wor­den und stand seit­her im Fami­li­en­ei­gen­tum. Es wur­de seit 1997 ver­mie­tet. Nach ver­schie­de­nen Sanie­rungs­über­le­gun­gen fiel Ende 2018 ein Ent­schluss zum Abriss und dem Neu­bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das wie­der­um ver­mie­tet wur­de. Die gesetz­li­che För­der­vor­aus­set­zung der ​„Ver­meh­rung des vor­han­de­nen Woh­nungs­be­stands“ ist nach der Auf­fas­sung des BFH nicht erfüllt, wenn ein Neu­bau, der ledig­lich an Stel­le der abge­ris­se­nen Woh­nung tritt und nur zu einer Ver­le­gung von Wohn­raum oder einer Erwei­te­rung der Wohn­flä­che inner­halb eines Gebäu­des führt. Auch die Ver­län­ge­rung der Nut­zungs­dau­er bestehen­den Wohn­raums durch Moder­ni­sie­rung oder Sanie­rung ist nicht nach § 7b EStG begüns­tigt. Die Fra­ge, ob eine Sanie­rung wirt­schaft­lich sinn­voll oder mög­lich gewe­sen wäre, sei nach Auf­fas­sung des BFH irrele­vant. Ein Neu­bau nach Abriss einer Woh­nung sei nur dann aus­nahms­wei­se begüns­ti­gungs­fä­hig, wenn kein sach­li­cher und zeit­li­cher Zusam­men­hang vor­liegt. Bestehen hin­ge­gen bereits zum Zeit­punkt des Abris­ses Neu­bau­ab­sich­ten und fort­ge­schrit­te­ne Pla­nun­gen, weist dies auf eine ein­heit­li­che Maß­nah­me und einen schäd­li­chen ​„Gesamt­plan“ des Steu­er­pflich­ti­gen hin. Begin­nen die Neu­bau­pla­nun­gen und ‑arbei­ten hin­ge­gen erst nach einem län­ger­fris­ti­gen Abriss und Brach­lie­gen des Grund­stücks, kön­nen die För­der­vor­aus­set­zun­gen des § 7b EStG erfüllt sein.

Pra­xis­hin­weis

Die Ent­schei­dung soll­te für alle lau­fen­den Pro­jek­te und Finan­zie­run­gen beach­tet wer­den. Sie betrifft zwar die För­de­rung für Bau­an­trä­ge bzw. Bau­an­zei­gen bis 31.12.2021 – die aktu­el­le Rege­lung ent­hält jedoch die­sel­be Anfor­de­rung, so dass die Ent­schei­dung auch für Vor­ha­ben ab 01.01.2023 von Bedeu­tung sein wird. För­de­rungs­schäd­lich sind Abriss und Neu­bau, die als ein­heit­li­che Maß­nah­men auf Basis eines Gesamt­plans wir­ken. Hier­für spricht ins­be­son­de­re eine enge zeit­li­che und sach­li­che Ver­bin­dung zwi­schen Abriss und Neu­bau, wobei der BFH die Zeit­span­nen zwi­schen bei­den Maß­nah­men nicht kon­kre­ti­siert. Der BFH lässt lei­der auch offen, ob bzw. in wel­chem Umfang eine Begüns­ti­gung nach § 7b EStG in Betracht kommt, wenn ein erset­zen­der Neu­bau den Woh­nungs­be­stand ver­mehrt, wie zum Bei­spiel bei Erset­zung eines Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­hau­ses durch ein Mehr­fa­mi­li­en­haus. Eben­falls unklar bleibt, ob auch beim Erwer­ber eines Grund­stücks, auf dem zuvor ein Gebäu­de abge­ris­sen wur­de, schon ein enger zeit­li­cher Zusam­men­hang zum Abriss die Son­der­ab­schrei­bung gefähr­det.

Der BFH kon­ter­ka­riert mit die­ser Recht­spre­chung die Bemü­hun­gen der Bun­des­re­gie­rung, Woh­nungs­neu­bau zu för­dern (vgl. den im Okto­ber 2025 von Bun­des­tag und Bun­des­rat beschlos­se­nen sog. Woh­nungs­bau-Tur­bo). Die sich durch die­ses Urteil erge­ben­den neu­en Fra­gen erzeu­gen eine erheb­li­che Pla­nungs­un­si­cher­heit, die ver­läss­lich nur im Wege einer ver­bind­li­chen Abstim­mung mit der Finanz­ver­wal­tung geklärt wer­den kön­nen – frei­lich zu Las­ten der Geschwin­dig­keit bei Neu­bau­vor­ha­ben. Unbe­ein­flusst von die­sem Urteil blei­ben Neu­bau­ten ​„auf der grü­nen Wiese“.