Der Miet­woh­nungs­neu­bau wird auf­grund des erheb­li­chen Bedarfs an moder­nen Woh­nun­gen steu­er­lich geför­dert – zur­zeit ins­be­son­de­re durch die Mög­lich­keit von Son­der­ab­schrei­bun­gen. Die För­der­vor­aus­set­zun­gen sind für jedes Neu­bau­pro­jekt indi­vi­du­ell zu prü­fen. Das FG Köln ver­sagt die Son­der­för­de­rung für Miet­woh­nungs­neu­bau­ten, wenn dem Neu­bau ein Abriss im glei­chen Seg­ment vor­aus­geht (FG Köln, Urteil vom 12.09.2024 – 1 K 2206/21, nicht rechtskräftig). 

Hin­ter­grund

Für aktu­el­le Pro­jek­te im Miet­woh­nungs­neu­bau kann für vier Jah­re eine Son­der­ab­schrei­bung von bis zu 5 % der Bau­kos­ten jähr­lich bean­sprucht wer­den (begrenz­te Bemes­sungs­grund­la­ge nach § 7b EStG) – zusätz­lich zur regu­lä­ren jähr­li­chen Abschrei­bung von 3 % der Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten. Die­se Son­der­ab­schrei­bung von ins­ge­samt bis zu 20 % ist an bestimm­te Vor­aus­set­zun­gen geknüpft, unter anderem:

• Anschaf­fung oder Her­stel­lung einer neu­en Woh­nung in einem EU-Staat
• Bau­an­trag bzw. Bau­an­zei­ge zwi­schen 01.01.2023 und 30.09.2029 oder 
• zwi­schen 01.09.2018 und 31.12.2021 (kei­ne För­de­rung für Bau­an­trag bzw. Bau­an­zei­ge in 2022)
• Ver­mie­tung zu Wohn­zwe­cken in den ers­ten zehn Jahren
• Ein­hal­tung von Bau­kos­ten­ober­gren­zen und Subventionsobergrenzen
• Bei Bau­an­trag bzw. Bau­an­zei­ge ab 01.01.2023: Ein­stu­fung und Nach­weis von Ener­gie­ef­fi­zi­enz­kri­te­ri­en („Effi­zi­enz­haus 40“)

Ent­schei­dung

Das FG Köln ver­sag­te die Inan­spruch­nah­me der Son­der­ab­schrei­bung nach § 7b EStG bei Abriss und anschlie­ßen­dem Neu­bau. Der Ent­schei­dungs­fall betraf ein mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­tes Grund­stück. Das (alte) Ein­fa­mi­li­en­haus war 1962 errich­tet wor­den und stand seit­her im Fami­li­en­ei­gen­tum. Es wur­de seit 1997 ver­mie­tet. Nach ver­schie­de­nen Sanie­rungs­über­le­gun­gen fiel Ende 2018 ein Ent­schluss zum Abriss und dem Neu­bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das wie­der­um ver­mie­tet wur­de. Die gesetz­li­che För­der­vor­aus­set­zung, dass ​„neue, bis­her nicht vor­han­de­ne, Woh­nun­gen her­ge­stellt wer­den“ war nach der Auf­fas­sung des FG Köln nicht erfüllt. Wenn ​„in einer Gesamt­be­trach­tung kein zusätz­li­cher Wohn­raum geschaf­fen wird“, soll auch die För­de­rung nicht gewährt wer­den. Ver­bes­ser­te Aus­bau- und Ener­gie­stan­dards und eine ver­län­ger­te Nut­zungs­dau­er sei­en nach Auf­fas­sung des FG uner­heb­lich. Zur nahe­lie­gen­den Fra­ge, ob mit dem Neu­bau mehr Wohn­flä­che geschaf­fen wur­de, ent­hält das Urteil kei­ne Aussage.

Pra­xis­hin­weis

Die Ent­schei­dung ist noch nicht rechts­kräf­tig, soll­te aber vor­sorg­lich für alle lau­fen­den Pro­jek­te und Finan­zie­run­gen beach­tet wer­den. Sie betrifft zwar die För­de­rung für Bau­an­trä­ge bzw. Bau­an­zei­gen bis 31.12.2021 – die aktu­el­le Rege­lung ent­hält jedoch die­sel­be Anfor­de­rung, so dass die Ent­schei­dung des BFH im Revi­si­ons­ver­fah­ren IX R 24/24 auch für Vor­ha­ben ab 01.01.2023 von Bedeu­tung sein wird. Es bestehen nun erheb­li­che Rechts­un­si­cher­hei­ten für Son­der­ab­schrei­bun­gen nach einem Abriss; die Reich­wei­te des Urteils ist unklar (Bei­spiel: Was wäre bei Abriss Ein­fa­mi­li­en­haus und Neu­bau mit zwei Miet­woh­nun­gen?). Die­se Rechts­un­si­cher­hei­ten dürf­ten erst mit dem frü­hes­tens im Lau­fe des Jah­res 2026 zu erwar­ten­den Urteil des BFH besei­tigt werden.