BFH:
Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage bei privater Immobilienverwaltung
Entscheidung
Der BFH entschied die Frage, wann Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können (BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24). Das Urteil erging zur neuen Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.01.2020.
Hintergrund
Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer sogenannten Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage) zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit dem 1. Januar 2020 gesetzlich als rechtsfähig anerkannt und die Erhaltungsrücklage ist gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Streitig war die einkommensteuerliche Beurteilung von Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage.
Im Streitfall vermietete der Kläger mehrere Eigentumswohnungen. Er entrichtete ein Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft, das zum Teil der gesetzlichen Erhaltungsrücklage zugeführt wurde, und wollte dieses bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Entscheidung des BFH
Der BFH versagte dem Steuerpflichtigen den Werbungskostenabzug im Jahr der Zahlung, soweit die Zahlungen der Rücklage zugeführt und nicht sofort für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wurden. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage können nur dann steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn zum einen – in zeitlicher Hinsicht – die eingezahlten Mittel bereits verausgabt worden sind. Diese Ausgaben müssen darüber hinaus – in sachlicher Hinsicht – steuerlich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen und nicht zu Herstellungskosten führen, die sich nur im Rahmen von Absetzung für Abnutzung (AfA) auswirken. Erst bei Verwendung der Mittel liegt nach Auffassung des BFH der für den Werbungskostenabzug geforderte wirtschaftliche Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen vor – und auch erst dann kann beurteilt werden, ob die der Erhaltungsrücklage zugeführten Mittel letztlich zu Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten führen.
Praxishinweis
Der BFH hält an seiner Rechtsprechung fest, obwohl nach der gesetzlichen Anerkennung der vollen Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits bei Zahlung ein Abfluss beim Wohnungseigentümer erfolgt. In der Praxis sind laufende Wohngeld-Zahlungen bei vermieteten Eigentumswohnungen für den Werbungskostenabzug daher um die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu kürzen und um Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage zu erhöhen, sofern die Rücklageverwendung für Aufwendungen erfolgt, die zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand führen und nicht zu Herstellungskosten. Praktisch erschwert und verzögert dies die Steuererklärungen erheblich, da diese Informationen durch die Hausverwaltung regelmäßig erst deutlich nach Ablauf des Jahres zur Verfügung gestellt werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die „anteilig“ erworbene Erhaltungsrücklage – ebenso wie der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil – grundsätzlich aus der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung auszunehmen. Praktisch wird dies – bei unterjährigen Käufen – kaum lösbar sein, da die Hausverwaltungen kaum eine taggenaue Valutierung dieser Rücklage kommunizieren werden. Beim Verkauf mindert die anteilige Erhaltungsrücklage – welche der Käufer im Kaufpreis anteilig vergütet – einen Veräußerungsgewinn; ein Werbungskostenabzug ist auch dann nicht zulässig. Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bleibt von diesen einkommensteuerlichen Grundsätzen unberührt und die „anteilig“ erworbene Erhaltungsrücklage unterliegt als Teil der Gegenleistung der Grunderwerbsteuer. Eine hohe Dotierung der Erhaltungsrücklage führt somit derzeit weder zu einkommensteuerlichen noch zu grunderwerbsteuerlichen Vorteilen.
