Grund­er­werb­steu­er:
Ver­schär­fung bei Share Deals
ab dem 1. Juli 2021

Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren

Am 07.05.2021 hat der Bun­des­rat das Gesetz zur Ände­rung des Grund­er­werb­steu­er­ge­set­zes ver­ab­schie­det (BR Drs. 32021). Damit wur­de ein im Som­mer 2019 begon­ne­nes und wegen erheb­li­cher Wider­stän­de zwi­schen­zeit­lich gestopp­tes Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren in modi­fi­zier­ter Form beschlos­sen. Die Ver­schär­fun­gen betref­fen in Wesent­li­chen die Über­tra­gung von Antei­len an Per­so­nen- und Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten mit Grundbesitz. 

Nach­fol­gend sind drei wesent­li­che Ände­run­gen kurz erläu­tert, die nicht nur für Umstruk­tu­rie­run­gen im Kon­zern zu beach­ten sind, son­dern auch für Share Deals zwi­schen frem­den Par­tei­en. In bei­den Fäl­len wer­den grund­er­werb­steu­erneu­tra­le Anteils­über­tra­gun­gen ab dem 01.07.2021 deut­lich erschwert.


Hin­ter­grund

Die seit 1997 bestehen­de Rege­lung für Ände­run­gen des Gesell­schaf­ter­be­stan­des bei grund­be­sit­zen­den Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten (§ 1 Abs. 2a GrESt) ist schon bis­her kom­plex. Bis­lang ent­stand Grund­er­werb­steu­er bei mit­tel­ba­ren oder unmit­tel­ba­ren Über­tra­gun­gen von Antei­len an Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten von min­des­tens 95 % inner­halb von fünf Jah­ren auf neue Gesellschafter. 

Künf­tig ent­steht Grund­er­werb­steu­er bereits bei Über­tra­gun­gen von min­des­tens 90 % inner­halb von zehn Jah­ren auf neue Gesell­schaf­ter. Die kom­ple­xen Über­gangs­re­ge­lun­gen (durch die Ver­län­ge­rung des Beob­ach­tungs­zeit­raums von fünf auf zehn Jah­re sowie der Absen­kung der Neu­ge­sell­schaf­ter­schwel­le von 95 % auf 90 %) erhö­hen den Bera­tungs- und Über­wa­chungs­be­darf noch­mals erheb­lich, da jeder Ein­zel­fall und des­sen His­to­rie zu prü­fen ist. Ent­schei­dend bleibt die bereits bestehen­de Abgren­zungs­pro­ble­ma­tik zwi­schen Alt- und Neugesellschaftern.

Die­se (neue) Rege­lung für Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten wird ab dem 01.07.2021 erst­mals auf Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten (§ 1 Abs. 2b GrESt) ange­wandt. Dem­nach ent­steht bei grund­be­sit­zen­den Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten Grund­er­werb­steu­er, wenn nach dem 01.07.2021 inner­halb von zehn Jah­ren mehr als 90 % der Antei­le mit­tel­bar oder unmit­tel­bar auf neue Gesell­schaf­ter über­tra­gen werden. 

Posi­tiv ist, dass die Über­gangs­re­ge­lun­gen bei den Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten – anders als bei den Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten – ein­deu­tig und prak­ti­ka­bel erschei­nen. Über­tra­gun­gen bis zum 30.06.2021 sind nicht als Zähl­wer­be zu berück­sich­ti­gen. Wer zum 30.06.2021 mit­tel­bar oder unmit­tel­bar Gesell­schaf­ter war, gilt nach der­zei­ti­gem Ver­ständ­nis des Geset­zes­wort­lauts als Alt­ge­sell­schaf­ter. Über­tra­gun­gen nach dem 01.07.2021 auf Alt­ge­sell­schaf­ter sind bei der 90 %-Gren­ze nicht zu berück­sich­ti­gen, so dass nur“ Über­tra­gun­gen ab dem 01.07.2021 auf Neu­ge­sell­schaf­ter zu zäh­len wären.

Bei der dane­ben seit 1940 bestehen­den Rege­lung zur Anteils­ver­ei­ni­gung in einer Hand (§ 1 Abs. 3 GrESt), die schon jetzt sowohl bei Per­so­nen- als auch Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten zu beach­ten ist, sind die Anpas­sun­gen über­schau­bar“. Hier wur­de die Gren­ze ab dem 01.07.2021 von 95 % auf 90 % gesenkt. Gesell­schaf­ter, die zum 30.06.2021 94 % in ihrer Hand ver­ei­nigt haben, genie­ßen Bestands­schutz. Für die nicht sel­te­nen Kon­stel­la­tio­nen, in denen zum 30.06.2021 Gesell­schafts­an­tei­le von mehr als 90 %, aber weni­ger als 95 % in einer Hand ver­ei­nigt sind, sind Über­gangs­re­ge­lun­gen zu beachten.


Pra­xis­hin­weis

Zwei Über­le­gun­gen soll­ten bei grund­be­sit­zen­den Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten sehr kurz­fris­tig geprüft wer­den, da eine Umset­zung (Signing und Clo­sing) bis zum 30.06.2021 im Ein­zel­fall vor­teil­haft sein könnte.

Zum einen ist bei bestehen­den 94/​6‑Strukturen zu prü­fen, ob eine Anpas­sung vor dem 01.07.2021 auf 8911 sinn­voll ist, wenn nach dem 01.07.2021 eine Über­tra­gung von 89 % auf einen neu­en Mehr­heits­ge­sell­schaf­ter geplant ist. Vor­teil einer kurz­fris­ti­gen Struk­tur­an­pas­sung ist, dass Anteils­über­tra­gun­gen bis zum 30.06.2020 nicht als Zäh­lerwer­be im Sin­ne von § 1 Abs. 2b GrESt gel­ten und folg­lich nicht bei der ab dem 01.07.2021 gel­ten­den 90 %-Gren­ze zu berück­sich­ti­gen sind. Zwar gibt es auch nach dem 01.07.2021 noch die Mög­lich­keit, bestehen­de 94/​6‑Strukturen auf 8911 anzu­pas­sen, aller­dings nur bei Über­tra­gun­gen von 5 % auf alte“ Min­der­heits­ge­sell­schaf­ter (sog. RETT-Blo­cker). Ent­schei­dend, aber der­zeit nicht rechts­si­cher beant­wort­bar ist dabei die Fra­ge des Alt­ge­sell­schaf­ter­sta­tus. Eine Ein­bin­dung von bis­her nicht betei­lig­ten RETT-Blo­ckern ist in die­sen Kon­stel­la­tio­nen ab dem 01.07.2021 nicht mehr möglich.

Zum ande­ren soll­ten Share Deals, die der­zeit in Pla­nung sind, aber bis zum 30.06.2021 nicht voll­stän­dig (Signing und Clo­sing) umge­setzt wer­den kön­nen, ana­ly­siert wer­den. Denk­bar ist eine schritt­wei­se – auch ding­li­che — Umset­zung vor dem 01.07.2021, indem bei­spiels­wei­se 11 % der Antei­le auf einen neu­en RETT-Blo­cker über­tra­gen wer­den. Dies hät­te zum einen den Vor­teil, dass die Über­tra­gung der 11 % bis zum 30.06.2021 kein Zäh­lerwerb im Sin­ne von § 1 Abs. 2b GrEStG wäre und zum ande­ren den Vor­teil, dass der neue 11 % RETT-Blo­cker zum 30.06.2021 bereits betei­ligt wäre und damit (nach herr­schen­der Mei­nung) als Alt­ge­sell­schaf­ter gilt.

Schließ­lich wer­den bei allen künf­ti­gen Trans­ak­tio­nen nicht nur die unmit­tel­ba­re Trans­ak­ti­on unter den neu­en Rah­men­be­din­gun­gen, son­dern auch Fol­ge­wir­kun­gen aus der Über­gangs­re­ge­lung zu beden­ken sein.

Ansprechpartner


Thomas Violet

Steuerberater
Fachberater für Internationales Steuerrecht

Telefon: +49 341 217 859-30

Dr. Heiko Haupt

Geschäftsführer
Steuerberater

Telefon: +49 341 217 859-71

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