Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men:
Baga­tell-Unschäd­lich­keits­gren­ze bei der erwei­ter­ten Gewerbesteuerkürzung

Geset­zes­ent­wurf

Etwas ver­steckt in einem Geset­zes­ent­wurf zu einem unaus­sprech­li­chen Gesetz (Gesetz zur Stär­kung des Fonds­stand­orts Deutsch­land und zur Umset­zung der Richt­li­nie (EU) 2019/1160 zur Ände­rung der Richt­li­ni­en 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hin­blick auf den grenz­über­schrei­ten­den Ver­trieb von Orga­nis­men für gemein­sa­me Anla­gen – Fonds­stand­ort­ge­setz – FoS­toG) sieht der Gesetz­ge­ber vor, dass für die soge­nann­te erwei­ter­te Kür­zung bei der Gewer­be­steu­er künf­tig Erlö­se aus der Erzeu­gung und Ver­mark­tung von Strom aus erneu­er­ba­ren Ener­gien im Umfang bis maxi­mal 10 % der Mie­terlö­se und aus ande­ren Erlö­sen aus Rechts­ge­schäf­ten mit Mie­tern bis maxi­mal 5 % der Mie­terlö­se nicht mehr schäd­lich sein sollen


Hin­ter­grund

Bis­her kön­nen Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men unab­hän­gig von der Rechts­form bei der Ermitt­lung des Gewer­be­er­trags den auf die Ver­mie­tung von Immo­bi­li­en ent­fal­le­nen Ertrag nach Maß­ga­be des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG kür­zen (Gewer­be­steu­er­frei­heit von ver­mö­gens­ver­wal­ten­den Tätig­kei­ten – soge­nann­te erwei­ter­te Kür­zung). Das Unter­neh­men unter­liegt im Ergeb­nis damit nicht der Gewer­be­steu­er, bei Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten beschränkt sich die Steu­er­last auf 15 % Kör­per­schaft­steu­er zuzüg­lich Soli­da­ri­täts­zu­schlag. Vor­aus­set­zung hier­für ist, dass sich das Unter­neh­men auf die­sen Geschäfts­be­reich beschränkt. Unschäd­lich für die erwei­ter­te Kür­zung sind nur abschlie­ßend im Gesetz auf­ge­führ­te woh­nungs­na­he“ Nebentätigkeiten. 

Grund­stücks­un­ter­neh­men ver­lie­ren nach der­zei­ti­ger Rechts­la­ge den Anspruch auf die erwei­ter­te Kür­zung, wenn sie neben begüns­tig­ten Tätig­kei­ten auch ande­re gewerb­li­che Tätig­kei­ten aus­üben. Dies kann schon vor­lie­gen, wenn sie Miet­ein­nah­men aus der Über­las­sung von Betriebs­vor­rich­tun­gen erzie­len, die kei­nen funk­tio­na­len Zusam­men­hang mit dem ver­mie­te­ten Grund­stück auf­wei­sen (vgl. BFH-Urteil vom 17.05.2006VIII39/05, BStBl. II 2006, 659). Auf den Umfang die­ser Tätig­kei­ten kommt es dabei nicht an – schon gering­fü­gi­ge schäd­li­che Tätig­kei­ten kön­nen damit erheb­li­chen gewer­be­steu­er­li­chen Scha­den ver­ur­sa­chen. In der Pra­xis lässt sich dies kaum rechts­si­cher ver­mei­den, da (mit­ver­mie­te­te) Gebäu­de­be­stand­tei­le steu­er­lich als eige­ne Wirt­schafts­gü­ter klas­si­fi­ziert wer­den und damit schäd­lich sein kön­nen (Kühl­an­la­gen, Ent­la­de­ram­pen, Las­ten­auf­zü­ge, Ein­bau­kü­chen etc.). Der BFH hat­te mit Urteil vom 18.12.2019III36/17, BStBl. II 2020, 405 bestä­tigt, dass es dahin­ge­hend kei­ne Baga­tell­gren­ze gibt. 

Künf­tig soll die erwei­ter­te Kür­zung erhal­ten blei­ben, wenn die Ein­nah­men aus die­sen übri­gen Tätig­kei­ten im Wirt­schafts­jahr nicht höher als 5 % der Ein­nah­men aus der Gebrauchs­über­las­sung des Grund­be­sit­zes sind und aus unmit­tel­ba­ren Ver­trags­ver­hält­nis­sen mit den Mie­tern des Grund­stücks stammen.


Pra­xis­hin­weis

Sofern die­se Neu­re­ge­lung ver­ab­schie­det wird, ent­spannt sich in Zukunft ein typi­sches, bis­her kaum rechts­si­cher lös­ba­res Pro­blem bei Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men. Nach­tei­lig ist, dass die Neu­re­ge­lung nicht für die Ver­gan­gen­heit gel­ten soll und daher zu befürch­ten ist, dass die Finanz­äm­ter die Neu­re­ge­lung zum Anlass neh­men könn­ten, für die noch nicht abschlie­ßend besteu­er­ten Jah­re sol­che Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men ver­stärkt zu prü­fen. Schließ­lich wird künf­tig dar­auf zu ach­ten sein, dass die Unschäd­lich­keit von der­ar­ti­gen Baga­tell­be­trä­gen an wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen geknüpft sind – ins­be­son­de­re sind nur Rechts­ge­schäf­te mit Mie­tern unschäd­lich, jede ande­re gewerb­li­che Tätig­keit bleibt ohne Baga­tell­gren­ze schäd­lich (z. B. FG Müns­ter 21.01.2020, 6 K 1384/18F: Betrieb von Weih­nachts­markt­stän­den an drei Tagen im Jahr ist schäd­lich). Ergän­zend ist zu beach­ten, dass an die Gewinn­ermitt­lung erhöh­te Anfor­de­run­gen bestehen, da die gewer­be­steu­er­frei­en Gewinn­an­tei­le und die zwar unschäd­li­chen, aber den­noch gewer­be­steu­er­pflich­ti­gen Gewinn­an­tei­le aus den Baga­tell­ge­schäf­ten iden­ti­fi­ziert und getrennt ermit­telt wer­den müssen.

Ansprechpartner


Dr. Heiko Haupt

Geschäftsführer
Steuerberater

Telefon: +49 341 217 859-71

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