Finanzverwaltung:
Erleichterte Voraussetzungen zur schnelleren Abschreibung von Bestandsgebäuden
Die Finanzverwaltung hebt ihren Erlass zur Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer auf (BMF-Schreiben vom 01.12.2025). Es ist zu hoffen, dass dies die Abschreibung von Gebäuden nach ihrer tatsächlichen Nutzungsdauer zukünftig erleichtern wird.
Hintergrund
§ 7 EStG sieht die Abschreibung von Gebäuden regelmäßig nach pauschalen linearen AfA-Sätzen von 2 % bis 3 % je nach Baujahr vor. Dies impliziert eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren (2,0% bei Fertigstellung zwischen 01.01.1925 und 31.12.2022) oder 40 Jahren (2,5% bei Fertigstellung vor 01.01.1925) oder 30 Jahren bei Neubauten (3,0% Fertigstellung ab 01.01.2023). Alternativ kann die Abschreibung eines Gebäudes nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden, wenn diese kürzer ist als der Zeitraum, der sich durch den Ansatz der pauschalen AfA-Sätze EStG ergibt (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Gebäude-Afa nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer setzt allerdings deren Nachweis durch den Steuerpflichtigen voraus.
Nachweisanforderungen
An den Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer stellt die Finanzverwaltung hohe Anforderungen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 forderte unter anderem die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder bestimmter weiterer zertifizierter Personen. Dies hat in der Praxis regelmäßig zu Diskussionen geführt. Die Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten reicht für die Finanzverwaltung gerade nicht aus. Dieses restriktive BMF-Schreiben hebt die Finanzverwaltung nun auf.
Mit der Aufhebung des Erlasses sollten die Grundsätze des BFH zur Anwendung kommen (BFH vom 23.01.2024 – IX R 14/23, BFH vom 28.07.2021 – IX R 25/19). Danach ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von Gebäuden grundsätzlich durch jede geeignete „sachverständige“ Begutachtung möglich, die über die Determinanten der Nutzungsdauer (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) Aufschluss gibt. Eine bestimmte Gutachtenmethodik oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren ist danach nicht zwingend vorgegeben.
Praxishinweis
Es bleibt abzuwarten, ob entsprechende Gutachten zukünftig auf Basis der BFH-Rechtsprechung durch die Finanzverwaltung akzeptiert werden oder ob der Rücknahme des restriktiven „Nicht-Anwendungserlasses“ noch ein „Nicht-Anwendungsgesetz“ folgen wird. Die zuletzt geplante gesetzliche Verschärfung bezüglich Kaufpreisaufteilung und kürzerer Nutzungsdauer wurde gestrichen (Regierungsentwurf vom 05.11.2025 für eine 7. MantelVO).
Es ist zu beachten, dass sich eine kürzere Nutzungsdauer (aufgrund eines Gutachtens) zwar positiv auf die Abschreibungsdauer auswirkt, aber negative Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung haben kann. Bei Eigentumswohnungen kommt nach der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (zuletzt Stand 01/2025) regelmäßig das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Wenn die Nutzungsdauer/Vermietungsdauer sich verkürzt, reduziert sich der Gebäudeanteil und damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. In der Praxis beobachten wir, dass die Finanzverwaltung eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht akzeptieren will, wenn ein Restnutzungsdauergutachten vorgelegt wird.
