BFH:
Drei-Objekt-Grenze bei der gewerbesteuerlichen erweiterten Kürzung
Entscheidungen
Der BFH grenzt in zwei aktuellen Urteilen zur gewerbesteuerlichen erweiterten Kürzung eine begünstigte Grundstücksverwaltung von einem nicht begünstigten gewerblichen Grundstückshandel nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze ab (BFH vom 20.03.2025 – III R 14/23 und BFH vom 3.6.2025 – III R 12/22).
Hintergrund
Auf Antrag können Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, den Teil des Gewerbeertrags kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG). Diese sogenannte „erweiterte Kürzung“ hat erhebliche Bedeutung für die steuerliche Belastung bei gewerblichen Immobilienunternehmen. Sie wird jedoch nur gewährt, wenn die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschreitet und ein gewerblicher Grundstückshandel betrieben wird. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mehr als drei Objekte veräußert werden („Drei-Objekt-Grenze“).
Veräußerung zahlreicher Grundstücke im sechsten Jahr
Der BFH bestätigte, dass die Drei-Objekt-Grenze für die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung keine starre Grenze ist und zusätzlich individuelle Indizien für die Frage der Gewerblichkeit zu beachten sind. Die erstmalige Veräußerung einer großen Zahl von Grundstücken im sechsten Jahr kann einen gewerblichen Grundstückshandel indizieren, wenn noch weitere Beweisanzeichen für einen solchen hinzutreten (zum Beispiel eine vorherige „Marktgängigmachung“). Im Entscheidungsfall hatte eine Immobilien-GmbH Grundstücke erworben. Als im fünften Jahr überraschend einer der Geschäftsführer und mittelbaren Gesellschafter verstarb, veräußerte sie im sechsten Jahr 13 Immobilien. Im Gegensatz zum Finanzamt nahm der BFH keinen gewerblichen Grundstückshandel von Beginn an und gewährte die erweiterte Kürzung.
Einmalige „en bloc“ Veräußerung aller Grundstücke im zweiten Jahr
Nach dieser Entscheidung indiziert auch eine einmalige „En-bloc-Veräußerung“ von fünf Grundstücken im dritten Jahr einen kürzungsschädlichen gewerblichen Grundstückshandel. Zwar ist bei einem „en bloc“-Verkauf das Kriterium der Nachhaltigkeit nicht erfüllt, das ein Gewerbebetrieb i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG grundsätzlich erfordert, hierauf kommt es aber für die gewerbesteuerliche Kürzung auch nicht an. Die Grenzen der durch die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung begünstigten Vermögensverwaltung werden eng ausgelegt. Auch eine einmalige Veräußerung kann kürzungsschädlich sein.
Praxishinweis
Beansprucht eine Immobiliengesellschaft die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung, sollten Veränderungen – insbesondere Grundstücksveräußerungen – stets sorgsam auf schädliche Effekte für die erweiterte Kürzung geprüft werden. Dabei ist zum einen die Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Diese stellt keine starre Grenze dar. Auch Veräußerungen nach Verstreichen der 5‑Jahres-Frist können unter Umständen schädlich sein. Kürzungsschädlich ist auch eine einmalige Veräußerung aller Grundstücke „en bloc“ innerhalb der 5‑Jahres-Frist. Unabhängig von der 5‑Jahres-Frist ist bei einer „en bloc“-Veräußerung aller Grundstücke der Zeitpunkt sorgfältig zu planen. Führt eine Veräußerung „en bloc“ zugleich zur Veräußerung des letzten Grundstücks, endet auch die für eine erweiterte Kürzung erforderliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Die Veräußerung des letzten Grundstücks kann risikolos nur zum Ende des Erhebungszeitraums erfolgen, das heißt bei kalendergleichem Wirtschaftsjahr „zum 31.12., 23:59 Uhr“.
Ansprechpartner
Timo Vahsen
Geschäftsführer
Steuerberater
Fachberater für Internationales Steuerrecht
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