BGH:
Zum Schrift­form­erfor­der­nis eines Miet­ver­trags mit einer GmbH

Nach­trag zu unse­rem Bei­trag vom 16.01.2020, Kam­mer­ge­richt (Ber­lin), Urteil vom 11.04.2019, Az. 8 U 14717


Ent­schei­dung

Wenn in einem Miet­ver­trag mit einer GmbH bei­de gesamt­ver­tre­tungs­be­rech­tig­te Geschäfts­füh­rer (im Rubrum und in der Unter­schrif­ten­zei­le) genannt wer­den, aber nur ein Geschäfts­füh­rer unter­zeich­net, ist ein Hin­weis erfor­der­lich, dass die Unter­zeich­nung zugleich für den ande­ren Geschäfts­füh­rer wirkt. Der BGH hat nun ent­schie­den, dass das Hin­zu­set­zen des Fir­menstem­pels zu der Unter­schrift nur dann als ein sol­cher Ver­tre­tungs­hin­weis aus­rei­chen kann, wenn die Urkun­de auf­grund ihres sons­ti­gen Erschei­nungs­bilds den Ein­druck der Voll­stän­dig­keit erweckt (BGH, Urteil vom 26.02.2020XII ZR 5119).


Hin­ter­grund

Miet­ver­trä­ge mit einer fes­ten Lauf­zeit von mehr als einem Jahr bedür­fen der Schrift­form (§ 550 BGB). Ist die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten, ist der Miet­ver­trag auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen und kann von jeder Par­tei – vor Ablauf der beab­sich­tig­ten Fest­lauf­zeit – gekün­digt wer­den. Zur Ein­hal­tung der Schrift­form ist erfor­der­lich, dass sich alle ver­trags­we­sent­li­chen Ele­men­te – ein­schließ­lich der Unter­schrift – aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben. Soll der Ver­trag mit einer Per­so­nen­mehr­heit zustan­de kom­men, müs­sen alle ver­tre­tungs­be­rech­tig­ten Betei­lig­ten unter­schrei­ben oder zumin­dest wirk­sam ver­tre­ten werden. 

Das Kam­mer­ge­richt (814717) hat­te bei einem Miet­ver­trag mit einer GmbH, ver­tre­ten durch zwei im Ver­trag ent­spre­chend benann­te gesamt­ver­tre­tungs­be­rech­tig­te Geschäfts­füh­rer, von denen nur einer unter­schrie­ben hat­te, in dem bei­gefüg­ten Fir­menstem­pel einen hin­rei­chen­den Ver­tre­ter­zu­satz gese­hen – und sah das Schrift­form­erfor­der­nis nach § 550 BGB als gewahrt an.

Dem hat der BGH nun grund­sätz­lich zuge­stimmt: Auch er erach­tet die Ver­wen­dung eines Fir­menstem­pels als aus­rei­chend. Ein Pro­blem erge­be sich aber dann, wenn der Ver­trag zwei Unter­schrifts­fel­der vor­se­he und der unter­zeich­nen­de Geschäfts­füh­rer ledig­lich in dem für ihn vor­ge­se­he­nen Feld unter­schrei­be und auch nur dort den Stem­pel set­ze. Durch das leer­ge­blie­be­ne Unter­schrifts­feld ent­stün­de der Ein­druck einer unvoll­stän­di­gen Ver­trags­ur­kun­de. Dem Schrift­form­erfor­der­nis nach § 550 BGB und des­sen Schutz­zweck, dass näm­lich poten­zi­el­le Erwer­ber des ver­mie­te­ten Grund­stücks nicht erken­nen kön­nen, ob alle erfor­der­li­chen Unter­schrif­ten geleis­tet sind, sei damit nicht Genü­ge getan.


Pra­xis­hin­weis

Das BGH-Urteil ver­deut­licht erneut, wie wich­tig es ist, peni­bel dar­auf zu ach­ten, dass die im Rubrum eines Miet­ver­trags und in der Unter­schrif­ten­zei­le genann­ten Per­so­nen über­ein­stim­men und die Gesell­schaft durch aus­rei­chen­de Ver­tre­tungs­zu­sät­ze wirk­sam ver­tre­ten wird. Im kon­kre­ten Fall hät­te wohl durch das Set­zen des Stem­pels im lee­ren Unter­schrifts­feld und/​oder dem Zusatz i. V.“ – in Ver­tre­tung – Abhil­fe geschaf­fen wer­den können.

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