BGH:
Zum Schriftformerfordernis eines Mietvertrags mit einer GmbH
Nachtrag zu unserem Beitrag vom 16.01.2020, Kammergericht (Berlin), Urteil vom 11.04.2019, Az. 8 U 147/17
Entscheidung
Wenn in einem Mietvertrag mit einer GmbH beide gesamtvertretungsberechtigte Geschäftsführer (im Rubrum und in der Unterschriftenzeile) genannt werden, aber nur ein Geschäftsführer unterzeichnet, ist ein Hinweis erforderlich, dass die Unterzeichnung zugleich für den anderen Geschäftsführer wirkt. Der BGH hat nun entschieden, dass das Hinzusetzen des Firmenstempels zu der Unterschrift nur dann als ein solcher Vertretungshinweis ausreichen kann, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19).
Hintergrund
Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB). Ist die Schriftform nicht eingehalten, ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von jeder Partei – vor Ablauf der beabsichtigten Festlaufzeit – gekündigt werden. Zur Einhaltung der Schriftform ist erforderlich, dass sich alle vertragswesentlichen Elemente – einschließlich der Unterschrift – aus der Vertragsurkunde ergeben. Soll der Vertrag mit einer Personenmehrheit zustande kommen, müssen alle vertretungsberechtigten Beteiligten unterschreiben oder zumindest wirksam vertreten werden.
Das Kammergericht (8 U 147/17) hatte bei einem Mietvertrag mit einer GmbH, vertreten durch zwei im Vertrag entsprechend benannte gesamtvertretungsberechtigte Geschäftsführer, von denen nur einer unterschrieben hatte, in dem beigefügten Firmenstempel einen hinreichenden Vertreterzusatz gesehen – und sah das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB als gewahrt an.
Dem hat der BGH nun grundsätzlich zugestimmt: Auch er erachtet die Verwendung eines Firmenstempels als ausreichend. Ein Problem ergebe sich aber dann, wenn der Vertrag zwei Unterschriftsfelder vorsehe und der unterzeichnende Geschäftsführer lediglich in dem für ihn vorgesehenen Feld unterschreibe und auch nur dort den Stempel setze. Durch das leergebliebene Unterschriftsfeld entstünde der Eindruck einer unvollständigen Vertragsurkunde. Dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB und dessen Schutzzweck, dass nämlich potenzielle Erwerber des vermieteten Grundstücks nicht erkennen können, ob alle erforderlichen Unterschriften geleistet sind, sei damit nicht Genüge getan.
Praxishinweis
Das BGH-Urteil verdeutlicht erneut, wie wichtig es ist, penibel darauf zu achten, dass die im Rubrum eines Mietvertrags und in der Unterschriftenzeile genannten Personen übereinstimmen und die Gesellschaft durch ausreichende Vertretungszusätze wirksam vertreten wird. Im konkreten Fall hätte wohl durch das Setzen des Stempels im leeren Unterschriftsfeld und/oder dem Zusatz „i. V.“ – in Vertretung – Abhilfe geschaffen werden können.
