Kammergericht (Berlin):
Zum Schriftformerfordernis eines Mietvertrags mit einer GmbH
Entscheidung
Wenn in einem Mietvertrag mit einer GmbH beide gesamtvertretungsberechtigte Geschäftsführer (im Rubrum und in der Unterschriftenzeile) genannt werden, aber nur ein Geschäftsführer unterzeichnet, ist ein Hinweis erforderlich, dass die Unterzeichnung zugleich für den anderen Geschäftsführer erfolgt. Ein solcher Hinweis liegt in dem der Unterschrift beigefügten Firmenstempel (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 8 U 147/17).
Hintergrund
Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB). Das setzt voraus, dass alle vertragswesentlichen Elemente in der Vertragsurkunde niedergelegt sind und dass der Vertrag unterschrieben worden ist. Wenn die Schriftform nicht eingehalten ist, ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig gekündigt werden.
Wenn der Vertrag mit einer Personenmehrheit zustande kommen soll, müssen alle Beteiligten unterschreiben. Dasselbe gilt, wenn nach dem Vertrag mehrere Personen nur gemeinschaftlich vertretungsberechtigt sind. Wenn im Vertrag mehrere Vertreter bezeichnet sind, wird der Vertrag nur dann wirksam, wenn die genannten Vertreter auch unterzeichnet haben. Die Unterzeichnung durch jeden Einzelnen ist jedoch dann nicht notwendig, wenn ein Fall der Stellvertretung vorliegt. Das Gesetz lässt es bei der Vertretung zu, dass eine Person für andere Personen handelt. In diesem Fall wirkt die Erklärung des Vertreters für den Vertretenen.
Erforderlich für eine wirksame Vertretung ist, dass der Wille, in fremdem Namen zu handeln, deutlich zum Ausdruck kommt. Das kann durch den Zusatz „i. V.“– in Vertretung – geschehen. Fehlt ein „i. V.“-Zusatz und ergibt sich die Stellvertretung nicht aus den Umständen, ist die Schriftform nicht gewahrt (BGH, Urteil vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07).
Das Kammergericht Berlin hat nun einen Fall entschieden, in dem ein Mietvertrag mit einer GmbH mit zwei – im Vertrag entsprechend benannten – gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern nur von einem Geschäftsführer unterschrieben wurde, jedoch mit beigefügtem Firmenstempel. Darin sieht das Gericht in Fortsetzung der Rechtsprechung des BGH einen hinreichenden Vertreterzusatz; denn der Firmenstempel weist denjenigen, der die Unterschrift leistet, als unterschriftsberechtigten für den Stempelaussteller (die Gesellschaft) aus. Der Stempel stellt also klar, dass der Unterzeichner hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt ist. Damit ist das Schriftformerfordernis gewahrt.
Praxishinweis
Das Schriftformerfordernis bei Mietverträgen führt in der Praxis immer wieder zu Schwierigkeiten. Es ist daher dringend zu raten, penibel darauf zu achten, wer im Rubrum des Mietvertrags und in der Unterschriftenzeile genannt ist. Gerade bei Langzeitmietverträgen können die Folgen eines Fehlers dramatisch sein, denn es besteht das Risiko, dass der Vertrag durch eine der Parteien vorzeitig gekündigt wird.
Auch bei der AG gelten entsprechend strenge Vorgaben (BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14).
