Kam­mer­ge­richt (Ber­lin):
Zum Schrift­form­erfor­der­nis eines Miet­ver­trags mit einer GmbH

Ent­schei­dung

Wenn in einem Miet­ver­trag mit einer GmbH bei­de gesamt­ver­tre­tungs­be­rech­tig­te Geschäfts­füh­rer (im Rubrum und in der Unter­schrif­ten­zei­le) genannt wer­den, aber nur ein Geschäfts­füh­rer unter­zeich­net, ist ein Hin­weis erfor­der­lich, dass die Unter­zeich­nung zugleich für den ande­ren Geschäfts­füh­rer erfolgt. Ein sol­cher Hin­weis liegt in dem der Unter­schrift bei­gefüg­ten Fir­menstem­pel (Kam­mer­ge­richt Ber­lin, Urteil vom 11.04.20198 U 147/17).


Hin­ter­grund

Miet­ver­trä­ge mit einer fes­ten Lauf­zeit von mehr als einem Jahr bedür­fen der Schrift­form (§ 550 BGB). Das setzt vor­aus, dass alle ver­trags­we­sent­li­chen Ele­men­te in der Ver­trags­ur­kun­de nie­der­ge­legt sind und dass der Ver­trag unter­schrie­ben wor­den ist. Wenn die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten ist, ist der Miet­ver­trag auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen und kann vor­zei­tig gekün­digt werden.

Wenn der Ver­trag mit einer Per­so­nen­mehr­heit zustan­de kom­men soll, müs­sen alle Betei­lig­ten unter­schrei­ben. Das­sel­be gilt, wenn nach dem Ver­trag meh­re­re Per­so­nen nur gemein­schaft­lich ver­tre­tungs­be­rech­tigt sind. Wenn im Ver­trag meh­re­re Ver­tre­ter bezeich­net sind, wird der Ver­trag nur dann wirk­sam, wenn die genann­ten Ver­tre­ter auch unter­zeich­net haben. Die Unter­zeich­nung durch jeden Ein­zel­nen ist jedoch dann nicht not­wen­dig, wenn ein Fall der Stell­ver­tre­tung vor­liegt. Das Gesetz lässt es bei der Ver­tre­tung zu, dass eine Per­son für ande­re Per­so­nen han­delt. In die­sem Fall wirkt die Erklä­rung des Ver­tre­ters für den Vertretenen.

Erfor­der­lich für eine wirk­sa­me Ver­tre­tung ist, dass der Wil­le, in frem­dem Namen zu han­deln, deut­lich zum Aus­druck kommt. Das kann durch den Zusatz i. V.“– in Ver­tre­tung – gesche­hen. Fehlt ein i. V.“-Zusatz und ergibt sich die Stell­ver­tre­tung nicht aus den Umstän­den, ist die Schrift­form nicht gewahrt (BGH, Urteil vom 04.11.2009XII ZR 86/07).

Das Kam­mer­ge­richt Ber­lin hat nun einen Fall ent­schie­den, in dem ein Miet­ver­trag mit einer GmbH mit zwei – im Ver­trag ent­spre­chend benann­ten – gesamt­ver­tre­tungs­be­rech­tig­ten Geschäfts­füh­rern nur von einem Geschäfts­füh­rer unter­schrie­ben wur­de, jedoch mit bei­gefüg­tem Fir­menstem­pel. Dar­in sieht das Gericht in Fort­set­zung der Recht­spre­chung des BGH einen hin­rei­chen­den Ver­tre­ter­zu­satz; denn der Fir­menstem­pel weist den­je­ni­gen, der die Unter­schrift leis­tet, als unter­schrifts­be­rech­tig­ten für den Stem­pel­aus­stel­ler (die Gesell­schaft) aus. Der Stem­pel stellt also klar, dass der Unter­zeich­ner hin­sicht­lich die­ses Geschäfts zur allei­ni­gen Ver­tre­tung der Gesell­schaft berech­tigt ist. Damit ist das Schrift­form­erfor­der­nis gewahrt.


Pra­xis­hin­weis

Das Schrift­form­erfor­der­nis bei Miet­ver­trä­gen führt in der Pra­xis immer wie­der zu Schwie­rig­kei­ten. Es ist daher drin­gend zu raten, peni­bel dar­auf zu ach­ten, wer im Rubrum des Miet­ver­trags und in der Unter­schrif­ten­zei­le genannt ist. Gera­de bei Lang­zeit­miet­ver­trä­gen kön­nen die Fol­gen eines Feh­lers dra­ma­tisch sein, denn es besteht das Risi­ko, dass der Ver­trag durch eine der Par­tei­en vor­zei­tig gekün­digt wird.

Auch bei der AG gel­ten ent­spre­chend stren­ge Vor­ga­ben (BGH, Urteil vom 22.04.2015XII ZR 55/14).

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Stefan Thoß

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